گفتوگو با قاضی سعید کریمی درباره کلاهبرداری در پوشش خرید و فروش ملک
کلاهبردارانی که یک شبه زندگی تان را می بلعند
مروری بر پرونده های مطرح شده در مراجع قضایی و انتظامی بیانگر این است که کلاهبرداران ، ملک را طعمه خود برای رسیدن به اهدافشان قرار داده و با چاشنی طمع و وسوسه شهروندان زیادی را به دام انداخته اند. کم نیستند کسانی که دار و ندارشان را فروخته و زیر بار میلیونها تومان قسط و بدهی رفته اند تا برای خود سرپناهی فراهم کنند اما داشته هایشان را هم از دست داده و آواره خانه دوستان و بستگان شده اند.
مشکلی که در شمالغرب تهران بیش از مناطق شرقی و جنوبی شهر به چشم می خورد همین بحث کلاهبرداری از طریق خرید و فروش یا اجاره مسکن است. از آنجاکه این مجرمان می توانند یک شبه زندگی تان را به نابودی بکشند بد نیست گفتوگو با قاضی"سعید کریمی" رئیس شعبه 1168 مجتمع قضایی قدس را بخوانید تا با برخی از شگردهای آنها آشنا شوید.
اگر اشتباه نکنم بیشترین کلاهبرداری هایی که مبلغ های آن کلان است از طریق معامله ملک انجام می شود و این جرم هم بسیار شایع شده است. با توجه به پرونده هایی که رسیدگی کرده اید شایع ترین روش کلاهبرداری در بحث مسکن چیست؟
روش ها متفاوت است اما کلاهبرداری به بهانه پیش فروش شایع تر است. مواردی داشته ایم که سازنده ای یک ساختمان 20 واحدی را هنگام کلنگ زنی به 30-40 نفر فروخته و متواری شده است. برخی، خانه های خالی از سکنه را شناسایی می کنند و با جعل سند، آنرا می فروشند.عده ای هم پس از اجاره ملک و سکونت در آن سندش را جعل می کنند و با ادعای مالکیت، آنرا می فروشند که البته این موارد نسبتا کم تر است. روش های دیگری هم هست که اگر فرصت بود عنوان می کنم.
پس بپردازیم به شایع ترین این روش ها و اینکه چرا کلاهبرداری در بحث پیش فروش بیشتر است؟ ضعف کجاست؟
ببینید طبق قانون فعلی پیش فروش ها به شکل قانونی ثبت نمی شود. یعنی فروشنده در همان مراحل ابتدایی ساخت و ساز و با ارائه نقشه ساخت، ملک را پیش فروش می کند و قراردادی بین آنها نوشته می شود. قراردادی که فقط خودشان از آن مطلعند و جای دیگری ثبت نمی شود . پس امکان استعلام آن هم وجود ندارد. بنابراین فروشنده می تواند همان ملک را از روی نقشه به چند نفر دیگر هم بفروشد و پس از مدتی هم متواری شود.
با توجه به کلاهبرداری های زیادی که به این شیوه انجام می شود 2--3 سال پیش دادستان تهران طرحی را پیشنهاد داد که براساس آن پیش فروش ها هم بصورت رسمی ثبت شوند و می گفتند با اجرای آن حدود 95 درصد کلاهبرداری های مربوط به مسکن کاهش پیدا می کند. این طرح اجرایی شد؟ و اصولا فکر می کنید برای پیشگیری از وقوع این جرم چه باید کرد؟
طرحی که قرار بود اجرا شود این بود که پیش فروش ها در شهرداری ثبت شوند و به درستی هم اجرایی نشد اما اکنون طرحی در مجلس شورای اسلامی مطرح است که اگر به تصویب برسد تا حد زیادی می توان از وقوع این جرم پیشگیری کرد. طبق این طرح پیش خریدها باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. به این ترتیب اگر خرید و فروش ها قانونی انجام شود تاحد قابل توجهی از وقوع این جرم پیشگیری می شود چون خریدار می تواند استعلام کند و امکان فروش یک ملک به چند نفر دشوار خواهد شد.
یعنی فکر می کنید این قانون هم نتواند کاملا بازدارنده باشد؟
علاوه براینکه ممکن است مجرمان راه های دیگری برای رسیدن به اهدافشان پیدا کنند، تصویب قانون هم به معنای اجرایی شدن حتمی آن نیست. یعنی شاید برخی فروشندگان طبق قانونی که تصویب می شود عمل نکنند. اگر تقاضا آنقدر زیاد باشد ممکن است بدون توجه به قانون قرارداد هم ببندد. برای همین نمی توان گمان کرد که تصویب قانون مذکور این جرم را کامل از بین ببرد اما می توان امیدوار بود که شرایط بهتر شود.
علاوه بر بحث پیش فروش، با جرائمی از سوی مشاوران املاک و بنگاهها هم روبرو هستیم. گاهی مشاوران، امین و به قولی وکیل مالکان برای فروش یا اجاره ملکی می شوند اما در این امانت خیانت می کنند. برخی از این افراد هم اصلا هیچ مجوزی برای فعالیت ندارند و فقط مغازه ای اجاره و آنرا تبدیل به بنگاه کرده اند و جرائم مشابهی مرتکب می شوند. کمی دراین باره بگوئید. چه عواملی سبب شده تا شاهد چنین جرائمی از سوی مشاوران یا بنگاهداران باشیم و ضعف کجاست؟
پیش از این بد نیست به یکی از متداول ترین جرائمی که توسط بنگاهداران و مشاورانشان انجام می شود اشاره کنم . شاهد آنیم که مالکین کلید ملکشان را نزد بنگاه ها می سپارند تا آنرا بفروشند یا اجاره دهند. برخی مشاوران یا بنگاهداران هم در غیاب مالک ملک را معامله می کنند ولی متواری می شود. برخی مشاوران هم بدون اطلاع مدیر بنگاه در خانه طرفین قرارداد می بندد و به بهانه ای پول معامله را نزد خود نگه می دارند ولی در اولین فرصت متواری می شوند.
و ضعف کجاست که این جرم رخ می دهد؟
بخش اصلی این جرائم به دلیل ضعف نظارتی بر فعالیت بنگاه هاست.از نظر قانونی برای راه اندازی بنگاه معاملات املاک باید فرد پروانه کسب دریافت کند و مدیر آن، مشاوران را هم به اتحادیه معرفی کند تا مدارک لازم از آنها اخذ شود اما در حال حاضر بسیاری از بنگاهها فاقد پروانه کسب هستند ، مشاوران هم نه تنها به اتحادیه معرفی نمی شوند بلکه خود مدیر هم از آنها ضمانت و مدارک کافی نمی گیرد و اتحادیه هم نظارت درستی بر فعالیت آنها ندارد. جدیدا هم برخی پروانه کسبشان را اجاره می دهند در حالیکه از نظر قانونی این کار هم تخلف است و اتحادیه باید با آن برخورد کند. همین بی توجهی ها سبب شده این جرم شایع باشد.
کسانی که قصد خرید یا اجاره ملکی را دارند باید چه نکاتی را رعایت کنند تا احتمال کلاهبرداری کاهش پیدا کند؟
از انجام هرگونه معامله در آژانس های فاقد پروانه کسب و کد رهگیری خودداری کنند. چون وقتی معامله ای در چند جا به شکل قانونی ثبت شود احتمال کلاهبرداری در آن کاهش پیدا می کند. نکته دیگر کمک گرفتن از وکلا هنگام عقد قرار داد است چون در بسیاری از قراردادها شاهد آنیم که حقوق مشتری نادیده گرفته شده است و حتی برخی افراد بدون اینکه مفاد قرارداد را به درستی مطالعه کنند آنرا امضا می کنند.
توصیه ها و مجازات ها
قانون برای مجازات کلاهبرداران و جاعلان مجازات هایی را پیش بینی کرده که برخی از آنها به شرح ذیل است:
-اگر فردی اقدام به فروش ملکی که متعلق به دیگری است بکند به یک تا 7 سال حبس محکوم می شود و اگر این جرم با انتشار آگهی انجام شده باشد مجازات تا 10 سال افزایش پیدا می کند.
-بنگاهی که بدون مجوز و پروانه کسب دایر شده باشد باید توسط اتحادیه پلمب شود.
-جعل سند متفاوت است.گاهی فرد به طور کامل سند ملکی را جعل می کند گاهی ممکن است در مفاد آن تغییرانی ایجاد کرده باشد. مجازات پیش بینی شده برای این جرم از 6 ماه تا 10 سال حبس است.
-نکته قابل توجه دیگر این است که طبق قانون اگر فروشنده ای یک ملک را به چند نفر فروخته باشد مالک، اولین خریدار است. پس هنگام معامله بخصوص با افراد ناشناس کاملا دقت کنید. –فقط در بنگاههای دارای پروانه کسب و کد رهگیری معامله کنید. مهم‌ترین مزیت سامانه کد رهگیری، جلوگیری از کلاهبرداری در فروش یک ملک به چند مشتری است. چنانچه در سامانه کد رهگیری فردی بخواهد یک ملک را به چندین نفر بفروشد، تخلف بلافاصله قابل رویت است و از انجام آن جلوگیری خواهد شد. مزیت دیگر این سامانه، جلوگیری از معاملات صوری مسکن به‌منظور افزایش مصنوعی قیمت‌هاست.
-پیش از انجام معامله بررسی های لازم برای اطمینان از مالکیت طرف معامله را انجام دهید و پیش از استعلام هیچ پولی پرداخت نکنید.